Как выбрать помещение для бизнеса

Материал предназначен для индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, планирующих открыть объект торговли, общественного питания, бытового обслуживания, салон красоты, фитнес-студию, пункт выдачи заказов, склад, объект оказания услуг населению или иной объект, связанный с эксплуатацией помещений, оборудования, хранением товаров, выполнением работ или обслуживанием посетителей.

При выборе помещения важно оценивать не только площадь, стоимость аренды и расположение, но и санитарно-гигиеническую пригодность объекта для предполагаемого вида деятельности. Помещение следует рассматривать во взаимосвязи с технологическими процессами, численностью персонала, движением посетителей, хранением продукции и инвентаря, обращением с отходами, санитарно-бытовым обеспечением работников и возможностью производственного контроля.

К числу основных документов, которые могут использоваться для первичной оценки возможности размещения объекта, относятся:

Федеральный закон от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»,
СП 2.1.3678-20 «Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ или оказание услуг»,
СП 2.2.3670-20 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям труда»,
СанПиН 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению населения, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий», а также специальных санитарных правил, применимых к конкретному виду деятельности.

При продаже алкогольной продукции дополнительно учитываются Федеральный закон от 22.11.1995 № 171-ФЗ «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции и об ограничении потребления (распития) алкогольной продукции» и Правила определения органами местного самоуправления границ прилегающих территорий, на которых не допускается розничная продажа алкогольной продукции и розничная продажа алкогольной продукции при оказании услуг общественного питания, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 10.04.2026 № 394.

При продаже табачной и никотинсодержащей продукции - Федеральный закон от 23.02.2013 № 15-ФЗ «Об охране здоровья граждан от воздействия окружающего табачного дыма, последствий потребления табака или потребления никотинсодержащей продукции».

Что проверить до заключения договора аренды

Соответствие помещения виду деятельности. До аренды необходимо определить, можно ли в выбранном помещении организовать конкретную деятельность с учетом санитарно-эпидемиологических требований: выделить рабочие и вспомогательные зоны, разместить оборудование, обеспечить движение персонала, посетителей, сырья, товаров, готовой продукции, инвентаря и отходов без пересечения чистых и загрязненных процессов.
Водоснабжение. Следует оценить наличие холодного и, при необходимости, горячего водоснабжения. Для пищевых объектов, салонов красоты, бань, саун, фитнес-объектов, а также деятельности, связанной с пребыванием детей, наличие водоснабжения, как правило, является одним из ключевых условий санитарно-гигиенической пригодности помещения.
Водоотведение и канализация. Система водоотведения должна обеспечивать безопасное удаление сточных вод и не создавать условий для загрязнения помещений, оборудования, продукции, инвентаря и территории. До заключения договора аренды рекомендуется проверить подключение к системе водоотведения, исправность санитарно-технического оборудования, отсутствие запахов канализации, подтоплений, протечек и обратного поступления сточных вод, а также порядок устранения аварийных ситуаций.
Вентиляция, микроклимат и освещение. Состояние вентиляции влияет на условия труда, удаление запахов, влаги, тепла, аэрозолей и загрязняющих веществ. При осмотре помещения следует проверить наличие и работоспособность вентиляции, признаки сырости, конденсата и плесени, доступность инженерного оборудования для обслуживания, а также возможное влияние шума, запахов, выбросов, влаги и иных факторов на жилые и смежные помещения. Освещение должно позволять безопасно организовать рабочие, складские, торговые и вспомогательные зоны.
Отделка и санитарное содержание. Полы, стены, потолки, мебель и оборудование должны иметь покрытие позволяющее проводить регулярную уборку, санитарное содержание и, при необходимости, обработку поверхностей. При осмотре важно обратить внимание на повреждения покрытий, трещины, отслоения на стенах, полах, следы протечек, сырость, плесень и труднодоступные участки, где может накапливаться загрязнение.
Санитарно-бытовые условия для персонала. При наличии работников на объекте должны быть предусмотрены санитарно-бытовые условия с учетом характера деятельности и режима работы. Следует заранее оценить наличие санитарного узла, условий для мытья рук, мест для хранения личных вещей, рабочей или санитарной одежды, а также места для приема пищи, если это требуется с учетом режима работы и особенностей деятельности.
Хранение товаров, сырья, материалов и инвентаря. До начала деятельности рекомендуется определить, где будут храниться товары, сырье, упаковка, расходные материалы, уборочный инвентарь и отходы. Следует исключить хранение продукции, сырья, упаковки или инвентаря в санитарных узлах, проходах и иных неподходящих местах. Для пищевых объектов дополнительно оцениваются условия хранения продовольственного сырья, пищевой продукции, готовых блюд, тары и упаковочных материалов.
Обращение с отходами. Необходимо заранее определить виды отходов, место их временного накопления, наличие емкостей, возможность раздельного накопления отдельных видов отходов, расположение контейнерной площадки, доступность вывоза и ответственность сторон за санитарное состояние мест накопления. Для общественного питания и пищевой торговли этот вопрос имеет повышенное практическое значение.

Признаки возможного санитарного неблагополучия. При осмотре помещения следует обратить внимание на запах сырости, канализации, химических веществ или иные посторонние запахи, следы протечек, плесень, повреждение отделки, признаки появления насекомых или грызунов, неудовлетворительную работу вентиляции, перебои в работе водоснабжения или канализации, состояние прилегающей территории и мест накопления отходов. Наличие таких признаков является поводом для дополнительной оценки помещения до заключения договора аренды или начала деятельности.

Специальные ограничения по местоположению объекта

Помимо санитарно-гигиенической оценки помещения предпринимателю необходимо проверить правовую возможность ведения конкретной деятельности по выбранному адресу.

Это особенно важно при планировании продажи алкогольной продукции, пива, пивных напитков, сидра, пуаре, медовухи, табачной продукции, никотинсодержащей продукции, кальянов или устройств для потребления никотинсодержащей продукции.

Продажа алкогольной продукции

В соответствии со статьей 16 Федерального закона № 171-ФЗ розничная продажа алкогольной продукции и розничная продажа алкогольной продукции при оказании услуг общественного питания не допускаются на территориях, прилегающих к ряду объектов, включая образовательные организации, организации, осуществляющие обучение несовершеннолетних, медицинские организации, спортивные сооружения и отдельные иные объекты.

При выборе помещения следует проверить, не находится ли оно в границах прилегающей территории, на которой такая продажа не допускается.

Федеральным законодательством не устанавливается единое расстояние в метрах для всех муниципальных образований: границы прилегающих территорий определяются муниципальными правовыми актами с учетом правил, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 10.04.2026 № 394.

Дополнительно следует учитывать акты субъекта Российской Федерации, которыми могут устанавливаться дополнительные ограничения времени, условий и мест розничной продажи алкогольной продукции.

Продажа табачной продукции

Для табачной и никотинсодержащей продукции, кальянов и устройств для потребления никотинсодержащей продукции действует запрет розничной торговли на расстоянии менее 100 метров по прямой линии, без учета искусственных и естественных преград, от ближайшей точки, граничащей с территорией, предназначенной для оказания образовательных услуг.

Поэтому при выборе помещения рядом с образовательной организацией расстояние следует оценивать отдельно.

Краткий алгоритм проверки перед заключением договора аренды:

определить санитарно значимые особенности планируемого вида деятельности;
оценить состав помещений, функциональные зоны и возможность размещения оборудования;
проверить и оценить исправность систем: водоснабжения, водоотведения, вентиляции;
оценить возможность уборки, хранения товаров, инвентаря, средств уборки и отходов;
проверить санитарно-бытовые условия для персонала;
уточнить порядок обслуживания инженерных систем и устранения аварий;
проверить ограничения по продаже алкогольной, табачной и никотинсодержащей продукции;
закрепить в договоре ответственность сторон по санитарно значимым вопросам.

Перед заключением договора аренды помещения предпринимателю рекомендуется оценить объект по санитарно-гигиенически значимым направлениям, уточнить у арендодателя состояние инженерных систем и заранее определить, какие условия потребуется обеспечить до начала работы.

_{Изображение сгенерировано с помощью нейросетей.}