Инженерные системы: что проверить

Материал предназначен для индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, планирующих открыть объект торговли, общественного питания, бытового обслуживания, салон красоты, фитнес-студию, пункт выдачи заказов, склад, объект оказания услуг населению или иной объект, связанный с эксплуатацией помещений, оборудования, хранением товаров, выполнением работ или обслуживанием посетителей.

Инженерные системы объекта - водоснабжение, водоотведение, вентиляция, отопление, освещение и электроснабжение - напрямую влияют на возможность безопасной эксплуатации помещения, санитарное содержание объекта, условия труда персонала, хранение продукции, работу оборудования и выполнение технологических процессов.

При оценке объекта важно учитывать не только наличие инженерных систем, но и их фактическое состояние, достаточность для выбранного вида деятельности, возможность обслуживания, устранения аварий, подключения оборудования и законного изменения инженерных решений. Это особенно важно, если помещение расположено в многоквартирном доме, встроенно-пристроенном помещении, здании с требованиями к внешнему облику фасада.

К числу основных документов, которые могут использоваться для первичной оценки возможности размещения объекта, относятся:

Федеральный закон от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»,
СП 2.1.3678-20 «Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ или оказание услуг»,
СП 2.2.3670-20 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям труда», СанПиН 2.1.3684-21 «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению населения, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий»,
СанПиН 1.2.3685-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания», а также специальные санитарные правила, применимые к конкретному виду деятельности.

Указанные документы применяются с учетом фактического назначения помещения, характера деятельности, состава оборудования, условий труда, водопотребления, водоотведения, вентиляции, освещения и иных санитарно значимых факторов.

Если для работы объекта требуется изменение инженерных сетей, установка или перенос оборудования, вывод воздуховодов, размещение наружных блоков, изменение фасада, подключение дополнительного оборудования или вмешательство в общедомовые инженерные системы, дополнительно учитываются положения Жилищного кодекса Российской Федерации, Градостроительного кодекса Российской Федерации, муниципальные правила благоустройства, требования к архитектурно-градостроительному облику. Такие вопросы рекомендуется оценивать до заключения договора аренды, поскольку отсутствие технической или правовой возможности согласовать необходимые работы может ограничить использование помещения для выбранного вида деятельности.

Что проверить до начала работы объекта

1. Водоснабжение. Необходимо оценить наличие холодного и, при необходимости, горячего водоснабжения, стабильность подачи воды, состояние трубопроводов, смесителей, раковин и санитарно-технического оборудования. Важно определить, достаточно ли воды для мытья рук персонала, уборки, санитарного содержания помещений, обработки инвентаря и оборудования, а также технологических процессов, если они предусмотрены видом деятельности.

2. Горячее водоснабжение. Для отдельных объектов горячая вода имеет существенное значение: общественное питание, пищевые производства, салоны красоты, бани, сауны, прачечные, химчистки и иные объекты, где требуется обработка инвентаря, оборудования, посуды, белья или инструментов. При отсутствии централизованного горячего водоснабжения следует заранее определить возможность установки и безопасной эксплуатации водонагревающего оборудования.

3. Водоотведение и канализация. Система водоотведения должна обеспечивать безопасное удаление сточных вод и не создавать условий для загрязнения помещений, оборудования, продукции, инвентаря и территории. До начала работы рекомендуется проверить подключение к канализации, исправность санитарно-технического оборудования, отсутствие запахов, засоров, подтоплений, протечек и обратного поступления сточных вод, а также возможность подключения технологического оборудования.

4. Вентиляция и воздухообмен. Состояние вентиляции влияет на условия труда, удаление запахов, влаги, тепла, аэрозолей и загрязняющих веществ. Следует оценить наличие и работоспособность вентиляции, возможность обслуживания оборудования, признаки сырости, конденсата, плесени, а также влияние объекта на жилые или смежные помещения. Особое внимание вентиляции требуется для объектов общественного питания, салонов красоты, прачечных, химчисток, бань, саун, фитнес-объектов и помещений, расположенных в многоквартирных домах.

5. Возможность изменения вентиляции и инженерных систем. Если с учетом вида деятельности требуется изменение, дооборудование или отдельное решение по вентиляции, предпринимателю необходимо заранее проверить, возможно ли технически и юридически выполнить такие работы. Вывод воздуховодов, установка вентиляционных решеток, размещение наружных блоков, изменение фасада, подключение оборудования или использование общедомовых каналов могут требовать согласования с собственником помещения, арендодателем, управляющей организацией, органом местного самоуправления, а в отдельных случаях - с собственниками помещений многоквартирного дома.

6. Фасад, общее имущество и архитектурный облик. Если помещение находится в многоквартирном доме, установка воздуховодов, наружных блоков, вентиляционных решеток, изменение фасада, кровли, наружных стен или использование общедомовых инженерных систем могут затрагивать общее имущество собственников помещений. В таком случае может потребоваться согласование в установленном порядке. При невозможности согласовать необходимые инженерные решения помещение может оказаться непригодным для выбранного вида деятельности, даже при наличии иных положительных характеристик помещения.

7. Микроклимат и отопление. Микроклимат и отопление влияют на условия труда работников, пребывание посетителей, сохранность товаров, сырья, материалов и работу оборудования. Необходимо оценить возможность поддержания условий, соответствующих характеру деятельности, отсутствие избыточной сырости, перегрева или переохлаждения помещений, состояние отопительных приборов и возможность организованного воздухообмена.

8. Освещение. Освещение должно позволять безопасно организовать рабочие, торговые, складские, производственные и вспомогательные зоны. Следует проверить достаточность естественного и искусственного освещения, исправность светильников, отсутствие зон, где выполнение работ затруднено из-за недостаточного освещения, а также возможность организации местного освещения для отдельных рабочих операций.

9. Аварии и перебои. Предпринимателю важно заранее определить порядок действий при отключении воды, аварии канализации, нарушении вентиляции, отопления, освещения или электроснабжения. Для отдельных объектов нарушение работы инженерных систем может ограничить возможность выполнения отдельных операций до восстановления условий, позволяющих соблюдать санитарно-эпидемиологические требования.

10. Ответственность за обслуживание инженерных систем. При аренде помещения необходимо определить, кто отвечает за обслуживание водоснабжения, канализации, вентиляции, отопления и электроснабжения, кто обеспечивает доступ к коммуникациям, устраняет аварии, проводит ремонт и взаимодействует с управляющей или ресурсоснабжающей организацией. Эти вопросы целесообразно закрепить в договоре аренды или приложениях к нему.

Краткий алгоритм проверки инженерных систем:

определить, какие инженерные системы необходимы для планируемого вида деятельности;
проверить наличие холодного и горячего водоснабжения;
оценить количество и расположение точек водоразбора;
проверить условия для мытья рук, уборки и санитарного содержания помещений;
проверить исправность канализации и санитарно-технического оборудования;
оценить вентиляцию, микроклимат, отопление и отсутствие признаков сырости или плесени;
проверить освещение рабочих, торговых, складских и вспомогательных зон;
оценить возможность подключения технологического, холодильного, вентиляционного и иного оборудования;
проверить возможность согласования изменений инженерных систем, вентиляции, фасада, наружного оборудования и входной группы;
уточнить, не относится ли здание к объектам культурного наследия или территории с особыми требованиями к архитектурному облику;
уточнить порядок действий при авариях и отключениях;
закрепить ответственность сторон за инженерные системы и необходимые согласования в договоре аренды.

Перед началом деятельности предпринимателю рекомендуется оценить не только наличие инженерных систем, но и их достаточность для конкретного вида деятельности. Особое внимание следует уделить водоснабжению, водоотведению, вентиляции, освещению, отоплению, электроснабжению санитарно значимого оборудования, а также порядку действий при авариях и перебоях.

Если для работы объекта требуется изменение вентиляции, подключение дополнительного оборудования, размещение наружных блоков, воздуховодов или иных элементов на фасаде, возможность таких работ необходимо проверить до заключения договора аренды. Отсутствие технической или правовой возможности согласовать необходимые изменения может повлиять на пригодность помещения для выбранного вида деятельности.